Préparer la transmission de son patrimoine immobilier de son vivant permet d’éviter certains conflits au moment de la succession, mais aussi de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. Grâce à votre cabinet de gestion de patrimoine indépendant, découvrez trois façons de procéder : la donation en pleine propriété, la donation en nue-propriété et la création d’une SCI familiale.
Transmission du patrimoine immobilier par la donation en pleine propriété
La donation en pleine propriété est l’acte par lequel un donateur transfère la propriété d’un bien immobilier à un donataire, qui peut être ou non un de ses héritiers.
Cet acte est irrévocable et fait du donataire le nouveau propriétaire du bien. Il en possède la pleine propriété, ce qui signifie qu’il peut le vendre, l’habiter ou en tirer un revenu en le mettant en location, par exemple.
D’une façon générale, l’avantage majeur de la donation lors d’une transmission de patrimoine est qu’elle évite aux héritiers d’avoir à régler des droits de succession sur les biens immobiliers au moment du décès du donateur.
Au moment de la donation, des droits de donation doivent être réglés par le donataire. Il y a toutefois une tolérance pour que le donateur paie tout ou partie de ces droits.
Ces droits représentent 5 à 45 % de la valeur du bien après abattement. Le montant de l’abattement sur la valeur du bien varie selon le lien de parenté avec le donateur. Il est maximal si le donataire est un enfant. C’est ce qui fait de la donation une méthode avantageuse de transmission de son patrimoine immobilier.
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La donation de nue-propriété, pour transmettre votre patrimoine immobilier à votre famille
La donation en nue-propriété est un autre type de donation, qui offre des avantages fiscaux similaires à la donation en pleine propriété.
Cependant, elle permet au donateur de ne transférer de son vivant que la nue-propriété et pas la pleine propriété. Ainsi, le donataire peut disposer du bien immobilier, c’est-à-dire qu’il peut notamment le vendre, mais il doit en laisser l’usufruit au donateur.
Le donateur peut ainsi utiliser le bien immobilier, par exemple en y résidant. Il peut aussi percevoir des revenus grâce à ce bien, par exemple en le donnant à la location. À son décès, le donataire récupère la pleine propriété.
L’avantage de cette formule est que les droits de donation sont réduits par rapport à la donation en pleine propriété. En effet, ils sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété et bénéficient des mêmes abattements que dans le cadre d’une donation en pleine propriété. La valeur de nue-propriété est calculée selon un barème officiel tenant compte de l’âge du donateur. Au moment de son décès, le donataire n’a aucun frais de succession à régler pour acquérir la pleine propriété.
Notre cabinet de gestion du patrimoine indépendant conseille la donation en nue-propriété pour une transmission de votre patrimoine réussie.
En effet, cette solution a des avantages fiscaux très intéressants et vous protège en tant que donateur. Dans le cas de la donation en nue-propriété de votre résidence principale, vous pouvez continuer à habiter dans votre logement jusqu’à votre décès.
Faciliter la gestion des biens et la transmission de patrimoine avec les sociétés civiles immobilières familiales
La création d’une SCI familiale peut s’envisager entre au moins deux personnes ayant un lien de parenté, ou d’alliance comme des époux ou partenaires pacsés.
C’est une stratégie patrimoniale qui permet d’anticiper la transmission d’un patrimoine immobilier.
Dans une SCI familiale, chaque associé apporte un capital et détient une partie des parts de la société. Le bien immobilier appartient alors à la personne morale qu’est la SCI.
L’objectif de la SCI est avant tout de gérer le bien immobilier. Elle assure de le conserver dans le patrimoine familial après votre décès.
En effet, dans une succession classique, un bien immobilier est en indivision. En cas de désaccord entre les héritiers, il est généralement vendu. En SCI, seules les parts sont redistribuées au moment du décès.
La SCI familiale autorise en outre les donations de parts sociales par les associés de leur vivant. Elle permet aux parents de transférer progressivement leurs parts de SCI à leurs enfants par donation, tous les 15 ans, en bénéficiant de l’abattement prévu par la loi. Cette solution leur permet d’éviter des droits de donation importants et les affranchit aussi du paiement des droits de succession.
La donation de parts d’une SCI familiale peut donc s’avérer plus avantageuse qu’une donation classique pour les biens immobiliers ayant beaucoup de valeur. Il faut cependant s’y prendre tôt pour bénéficier d’un nouvel abattement tous les 15 ans.
Notre cabinet de gestion de patrimoine indépendant, ARTMONIAL GESTION en Essonne,est à vos côtés pour préparer sereinement la transmission de votre patrimoine immobilier. Après un bilan patrimonial personnalisé, nous vous conseillerons les solutions les plus avantageuses pour vous-mêmes et vos proches.
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Christine Gauvry
À propos de l'auteur : Associée-Gérante.